Wkono

Hvordan finansiere et bestemt øvre hus med en FHA 203 (K) program

De astronomiske boligprisene i mange områder kan gjøre hjemme kjøpe en frustrerende opplevelse. Kjøpere på et budsjett kan finne de har et valg mellom husene som er for små for sine behov eller trekk dumper. Blant de sistnevnte, men er svært mange boliger mareritt som kan bli omgjort til drømmehjem med litt arbeid. Selv om du ikke gjør noe av arbeidet selv, kan du ofte kjøpe en fixer-øvre og rehabilitere det for ganske mye mindre enn du ville bruke på en tilsvarende hus i "perfekt" tilstand. Betale for huset og reparasjoner, men kan være litt vanskelig, så mange långivere ikke vil finansiere et hus som trenger mye arbeid. Heldigvis, den amerikanske Federal Housing Administration (FHA) - har § 203 (k) program, et boliglån forsikring program spesielt skreddersydd for denne situasjonen - en avdeling av Department of Housing and Urban Development (HUD). Mens denne artikkelen fokuserer på hvordan å bruke programmet til å kjøpe et hjem, kan 203 (k) lån også bli brukt til å refinansiere eksisterende boliglån for å rehabilitere et hus du allerede eier.

Trinn

Hvordan finansiere et bestemt øvre hus med en FHA 203 (K) program. Bestemme hvor mye huset du har råd.
Hvordan finansiere et bestemt øvre hus med en FHA 203 (K) program. Bestemme hvor mye huset du har råd.
  1. 1
    Bestemme hvor mye huset du har råd. Dagens 203 (K) lån programmer er 3,5% ned, så en 149 260€ 0,00 hjemme vil være 5230€ 0,00 ned. Snakk med en utlåner å se hva låne beløpet du kan bli godkjent for, basert på dine inntekter og utgifter. Viktigst, finne ut selv hvor mye du kan realistisk råd. Det er ikke uvanlig å bli godkjent for et lån som vil strekke budsjettet til det punktet av foreclosure.
  2. 2
    Finn et hus med potensial. Se etter et hus du liker i et nabolag du liker. 203 (k) program for tiden ikke kan brukes av investorer, så du må bo i huset (eller være en kvalifisert non-profit byrå). Sammen med din eiendomsmegler, utføre en foreløpig mulighetsstudie analyse, der du identifisere reparasjoner nødvendig, beregne kostnadene for disse reparasjonene, og anslår markedsverdien av hjemmet etter reparasjonen. Du kan spare penger ved å gjøre dette før du bestiller medarbeidersamtaler eller estimater, siden du kan bestemme at kostnadene for reparasjoner er for høy.
  3. 3
    Utføre en kontrakt for salg av hjemmet. For å fortsette med 203 (k) søknadsprosessen, trenger du en salgskontrakt med en klausul om at salget er betinget av din evne til å skaffe finansiering gjennom programmet.
  4. 4
    Jeg har alltid spørre selgeren å betale den avsluttende kostnader, og dette kan virkelig redusere de pengene du trenger for å fullføre kjøpet. Dette er helt OK med HUD.
  5. 5
    Søke om lån. Kontakt en HUD-godkjent utlåner til å søke om lån. Du kan få en liste over godkjente långivere på nærmeste HUD feltet kontoret eller på HUD hjemmeside. Noen lån offiserer vil ikke ønske å gjøre det ekstra papirarbeid så ikke godta et "NEI". Disse lånene blir godkjent hver arbeidsdag i året.
  6. 6
    Få et overslag over hvor mye arbeidet vil koste. Mengden av en 203 (k) lån kan ikke økes under bygging, så det er viktig å få et nøyaktig anslag på hvor mye arbeidet vil koste. For raskest resultater, få et anslag fra en HUD-godkjent entreprenør eller gebyr konsulent. Du kan finne godkjente konsulenter på HUD hjemmeside.
  7. 7
    Få en vurdering. Egentlig vil du vanligvis trenger to avgrensningsbrønner: en for den nåværende verdien av hjemmet og en annen til å anslå verdien etter reparasjonen. Lånet beløpet kan ikke overstige det minste av enten verdien av boligen i sin eksisterende tilstand pluss kostnaden for reparasjoner og seks måneder igjen av boliglån betalinger, eller 110% av den anslåtte verdien av hjemmet etter reparasjoner. Mengden av lånet er også underlagt maksimale FHA boliglån grenser, som varierer fra sted til sted.
  8. 8
    Finn en entreprenør. 203 (k) program krever at reparasjonen utføres av en kvalifisert entreprenør. De fleste velger å leie en lisensiert kontraktør (typisk for det som de fikk estimatet), men hvis du er kvalifisert til å gjøre det arbeidet du kan spare penger ved å gjøre det selv. Husk imidlertid at du bare kan få betalt for materialer hvis du gjør arbeidet selv. Hvis dette ender opp med å koste mindre enn entreprenørens anslag, kan det overskytende penger brukes til ytterligere forbedringer eller det vil bli brukt til rektor på lånet. Pass også på at du vil være i stand til å fullføre reparasjonen innenfor maksimal tildelt seks måneder etter kjøpet. Hvis du ikke vil være i stand til å fullføre reparasjonen selv, leie en entreprenør, som for eksempel en sertifisert 203K entreprenør. HUD verken anbefaler eller sertifisere entreprenører av noe slag, men Sertifiserte 203k Contractors har validert 203k erfaring og / eller har fullført en omfattende utdanning, testing, opplæring program på 203k og har blitt grundig sjekket for å sikre at de kan oppfylle de økonomiske kravene i det 203k.
  9. 9
    Lukk på hjemmesiden. Hvis alt er godkjent, kan du kjøpe hjem med så lite som 3% ned. Hvis du ikke klarer å okkupere hjem umiddelbart, kan du bruke de ekstra seks månedene av boliglån betalinger som kan inngå i lån for å betale boliglån mens du også betale for å bo andre steder.
  10. 10
    Sørg for å få arbeidet gjort i tide. Du har seks måneder etter kjøpet der for å fullføre reparasjonen. Den reparasjon fond er holdt i escrow og utbetales i terminer til entreprenøren (eller til deg, hvis du gjør arbeidet selv). En HUD-godkjent inspektør må vurdere framdriften før hver utbetaling er gjort.
  11. 11
    Få en sluttkontroll. Når arbeidet er fullført i henhold til de opprinnelige planene, få den endelige inspeksjon. Hvis det er penger til overs, må det brukes mot rektor ved lånet.

Tips

  • Markedsverdien av en bolig avhenger i stor grad på plasseringen, så det er vanligvis best å finne en fixer-øvre hjem i en attraktiv beliggenhet, snarere enn en i et område med en deprimert boligmarkedet.
  • Når arbeidet er fullført, 203 (k) boliglån er kvalifisert til å bli refinansiert som en FHA 203 (b) lån, noe som kan resultere i lavere utbetalinger.
  • Programmet lar låntakere som er kvalifisert til å gjøre arbeidet selv til å gi sine egne kostnadsoverslag for reparasjonen. Anslaget må være den samme som du ville få fra en entreprenør, men og HUD Prosessen for å gjøre anslaget selv tar flere måneder (i motsetning til et par uker for en uavhengig konsulent), så du er bedre å ha en gebyr konsulent eller entreprenør gi anslag, selv om du har tenkt på å gjøre arbeidet selv.
  • Selv med den beste planlegging og estimater, store hjemme ombygging eller rehabilitering nesten alltid koster mer enn du forventer. Som en tommelfingerregel, legge til 10% til hva din estimerte kostnaden er. 203 (k) lån krever minst 10% beredskap reserve for slike uventede utgifter.
  • Minste reparasjon beløpet som er nødvendig er 3740€. Utover dette, et bredt utvalg av reparasjoner er kvalifisert for lånet, inkludert energisparing og fornybar energi oppgraderinger og selv flytte et eksisterende hus på fundamentet av et hjem du har tenkt å rive.
  • 203 (k)-programmet er ikke for alle. For eksempel, hvis du kun ønsker å investere i hjemmet og deretter "flip" det, vil du ikke kvalifisere seg, og du vil heller ikke kvalifisere dersom kostnadene for huset pluss reparasjoner overstiger HUD maksimale boliglån grense i ditt område. Hvis dette er tilfelle, er det noen andre alternativer, inkludert Fannie Mae Homestyle lån og hjem egenkapital lån på eksisterende hjem. Noen private långivere tilbyr også programmer for disse "altmuligmann specials", men de har sine egne, ofte strenge, kvalifiserende standarder.

Advarsler

  • Denne artikkelen er en generell veiledning, og er ikke ment å erstatte profesjonell økonomisk eller juridisk rådgivning.
  • Ikke ta ned mer enn du kan tygge. Vær sikker på at du kan få gjort arbeidet innen de frister som er fastsatt av vilkårene for lånet. Hvis du ikke gjør det, kan du ikke motta de resterende reparasjon inntektene og lånet kan betales umiddelbart.
  • Husk at enkelte långivere har lov til å gjøre visse bestemmelser som varierer fra de retningslinjene som er angitt her. For eksempel kan de kreve at arbeidet utføres i mindre enn seks måneder.