Er du prøver å i et kjøpers marked? En leieavtale alternativ kan være den perfekte løsningen for å sikre at du får topp dollar for hjemmet ditt, og kanskje til og med generere litt ekstra inntekt av salget. Leasingen, der du leier din bolig til en potensiell kjøper som har muligheten til å kjøpe eiendommen på slutten av leieperioden, kan tillate deg å tappe inn i en stor pool av folk som ønsker å kjøpe en bolig, men som av en eller annen grunn, ikke er helt klar for å gjøre kjøpet ennå.
Trinn
- 1Avgjøre om en leieavtale alternativet er et godt alternativ for deg. En leieavtale alternativet er ikke for alle. Hvis du trenger alle pengene fra salget av hjemmet ditt med en gang, du er bedre med en straight salg. I tillegg er de fleste av leasingen ikke utøves, slik at du kan ha for å starte prosessen med å selge ditt hjem igjen etter leieperioden. Du kan også tenke to ganger om en leieavtale alternativ hvis du ikke vil, eller ikke er i stand til, holde tritt med ansvar for å fortsette å eie hjemmet. I leieavtalen alternativet scenario, må eieren fortsette å betale eiendomsskatt og forsikring og er generelt fortsatt ansvarlig for større reparasjoner i løpet av leieperioden.
- 2Legg inn en annonse. Mange selgere er rett og slett kontaktet av kjøpere som ønsker å gjøre en leieavtale alternativ, men hvis du er sikker på at du ønsker å gå denne ruten, kan du plassere en annonse i avisen eller på nettet. Annonser for leasingen får vanligvis en enorm respons, så vil du sannsynligvis har mange potensielle kjøpere til å velge mellom.
- 3Gjør en bakgrunnssjekk på søkere. På dette punktet, må du se på potensielle kjøpere som potensielle leietakere, og du ikke ønsker å gjøre en lease alternativet med noen som du ikke ville leie ut til. Se etter noen med gode referanser, en stabil inntektskilde, og evnen til å betale husleien pluss eventuelt den ekstra månedlig alternativ penger. Såvidt søkerens kreditt historie, har du sannsynligvis ikke ha noen med alvorlige kreditt problemer, men samtidig kan det være lurt å være litt mildere. Mange kjøpere som velger leasingen gjør det fordi de har noen blemmer på kreditt og ønsker å forbedre sin profil før du søker om et lån.
- 4Pre-kvalifisere din leietaker. Dette trinnet blir hoppet ofte, men det bør ikke være. Det er en god idé å kontakte et lån offiser eller boliglån megler til minst diskutere den potensielle kjøperens utsiktene for å få et boliglån på slutten av leieperioden. Det er større usikkerhet (og, forhåpentligvis, mer sjanse for bedring) på lengre leieperioden, men både du og den potensielle kjøperen kan få et realistisk inntrykk av om de vil være i stand til å kjøpe huset. Dette trinnet er viktig hvis det er viktig for deg å selge huset på slutten av leieavtalen, men etisk, og kanskje lovlig, er det viktig uavhengig av valget fordi hvis du tar valget penger og over markedsleie fra en leietaker som kan ' t muligens kjøpe huset på slutten av leieavtalen, du er bare å rippe leietaker av.
- 5Gi den potensielle kjøperen med en selger avsløring skjema. Den avsløring skjema viser eventuelle kjente problemer med huset. Du attest, etter beste overbevisning, til en tilstand av huset. Dette skjemaet er standard for andre kjøpstransaksjoner, men noen ganger er utelatt i en leieavtale alternativ. Sørg for at du gi kjøperen dette skjemaet for å hjelpe ham eller henne å ta en avgjørelse, og for å beskytte integriteten av kontrakten og salg. Kjøperen bør også ha en uavhengig hjem inspeksjon gjort.
- 6Forhandle frem en kontrakt og samle alternativ penger. Du kan få fill-in-the-blank lease alternativet danner online, men du er bedre å få dem fra en lokal eiendomsmegler eller advokat. Kontrakten er noen ganger lagt til som et tillegg til en standard kjøpekontrakt. Med mindre du virkelig vet hva du gjør, få hjelp med detaljene i kontrakten fra en advokat eller en eiendomsmegler. Det viktigste å huske er at du er nødt til å dekke ikke bare penger problemer, men også hvem som er ansvar for hvilke typer reparasjoner og andre komplikasjoner som er bundet til å komme opp.
- Bli enige om kjøpesummen av hjemmet, som skal være festet på leiekontrakten. Du vil være forpliktet til å selge til denne prisen, så du vil være sikker på det er noe du kan leve med. Ideelt sett bør avtalt pris være minst til virkelig verdi, og kanskje litt mer (spesielt for leievilkår av 1 år eller mer) for å kompensere for enkelhets skyld til kjøper og for den sannsynlige verdsettelse av eiendommen over sikt. Deg og / eller kjøperen kanskje ønsker å betale for en avgrensingsbrønn for å validere prisen. Banker og andre långivere vil bare låne mot takst, uavhengig av prisen som du har avtalt med kjøperen.
- Bestemme hvor mye alternativ penger å hente. Noen stater og kommuner har lover som angir et maksimalt med opsjon penger som kan tas, men generelt det første alternativet penger eller alternativ avgift kan være nesten hvilken som helst beløp. En typisk tallet er 2-4% av kjøpesummen. Du vil holde disse pengene uansett hva. Dersom leietaker bestemmer seg for å kjøpe, vil pengene bli kreditert mot forskuddsbetaling eller kjøpesummen, og dersom leietakeren ikke kjøpe, mister han eller hun muligheten penger til deg. Husk at mange kjøpere velger leasingen fordi de ikke kan komme opp med en stor ned betaling, så ikke forvent å kunne få en enorm mengde innledende alternativ penger.
- Bestemme hvor mye av leietakerens månedlige betalingen vil bli kreditert mot alternativet. Alt fra 0-100% av den månedlige utbetalinger kan bli kreditert mot kjøpesummen, selv om beløpet er noen ganger underlagt nasjonale eller lokale lover. Generelt, vil den månedlige betalingen beregnes til virkelig leieverdi pluss et bestemt beløp som vil gå mot kjøpesummen. Dette, som den første alternativet penger, vil enten bli kreditert mot forskuddsbetaling eller kjøpesummen eller, dersom leieren ikke kjøpe, vil bli forspilt til deg.
- Bestem på leieperioden. Lease alternativer typisk kjøre hvor som helst 6-24 måneder. Mindre enn seks måneder vanligvis ikke fornuftig for kjøperen, og mer enn 2 år (noen ganger mer enn 1 år) kan føre til skatte-eller juridiske komplikasjoner. Kortere leievilkår generelt resultere i salg flere enn lengre sikt, rett og slett fordi det er så mange variabler på lang sikt, men lengden på leieavtalen bør være tilstrekkelig for å sikre at leietaker har tid til å få hans eller hennes økonomiske ender på rad. Husk at hvis boligprisene setter raskt, kan du få en dårlig avtale på en lang leieavtale, siden du er forpliktet til å selge til den avtalte prisen. Hvis boligprisene nedgang, men du kan få en god avtale, men hvis de har falt betydelig, er leietaker neppe til å kjøpe huset. Du fortsatt får beholde muligheten penger, imidlertid.
- 7Få riktig forsikringsdekning. Siden du ikke lenger vil være eier-beboer av huset, må du kanskje oppdatere din huseiere forsikring til en bolig politikk. Sjekk med ditt forsikringsselskap agent for å finne ut hva politikk er nødvendig og hvilken dekning du trenger. Leietaker bør også være forsikret for å dekke hans eller hennes ansvar og, avhengig av din tilstand, eventuelle hull i dekningen som kan følge av leieavtalen alternativet.
- 8Samle månedlige utbetalinger. Nå er alt du trenger å gjøre er å samle de utbetalinger hver måned. Hold orden på innbetalinger slik at du får en post når den tid kommer for leietaker til å utøve opsjonen (eller, i verste fall, når du må gå til retten for å avgjøre en tvist).
- 9Selge huset. På slutten av begrepet leietaker kan utøve opsjonen til å kjøpe huset for prisen som er angitt på eller før datoen som er angitt. Den totale alternativ penger betalt (inkludert den første alternativet penger pluss noen poeng fra de månedlige betalinger) vil gå mot forskuddsbetaling. Dermed har kjøperen allerede egenkapitalen i hjemmet og skal finne det lettere å få et lån.
Tips
- Mange selgere velger å bære lånet på huset selv. Dette bør generelt være stavet ut i den første kontrakten.
- Få to innskudd. Pass på at hvis du skal kreve en forskuddsbetaling fra "Kjøper" at det er tydelig merket som et ikke-refunderbart forskuddsbetaling. Sørg for å ha en helt egen rengjøring innskudd i ditt tilfelle kjøperen bestemmer seg for å bare være en leietaker og rygger ut av kontrakten.
- I noen stater, hvis den totale alternativet pengene utbetalt overstiger 5% av den avtalte kjøpesum, må du kanskje gå gjennom foreclosure forhandlinger for å kaste ut en leietaker som ikke betaler husleie. Med dette i bakhodet, selgere i disse jurisdiksjoner vanligvis strukturere kontrakten slik som å holde muligheten penger under 5%.
- Hvem gjør reparasjoner? Vanligvis er eier fortsatt ansvarlig for større reparasjoner, men leieavtalen opsjonsavtalen kan tildele ansvar for mindre reparasjoner til leietaker. Hvis huset er en "fixer-øvre," du kan være i stand til å leie den under en leieavtale alternativ selv om du lovlig kan ikke under en standard leiekontrakt, men dette er avhengig av lokale lover. Leietaker, ved å forbedre hjemmet i løpet av leieperioden, kan øke sin markedsverdi, og dermed bygge "svette egenkapital" i huset som vil gjøre det enda lettere for ham eller henne til å få et gunstig lån. Uansett situasjon du velger, sørg for fordeling av ansvar for reparasjoner er tydelig stavet ut i kontrakten.
- Du kan vanligvis fortsatt trekke boliglån interesse betalinger fra din skatt i løpet av leieperioden alternativet. Generelt, du trenger heller ikke å betale skatt på alternativet penger før leieavtalen avsluttes. På dette punktet, må du inkludere den i gevinst fra salget av huset, eller, dersom salget ikke går gjennom, rapportere det som leieinntekter. Ta kontakt med en skatt profesjonell for flere detaljer.
- Lading høyere enn markedsleie på en lease alternativet er en god forretningsmessig beslutning og er juridisk og etisk forsvarlig (med forbehold om noen lokale variasjoner) hvis det overskytende penger er kreditert som alternativ penger. Noen selgere velger å lade bare virkelig leieverdien slik at bare den innledende alternativet pengene er kreditert mot kjøp. Enda en variant er å lade rettferdig leieverdi og kreditt en del av dette mot alternativet. Dette er en stor avtale for kjøperen, men kan føre til komplikasjoner med finansiering senere, så du bør sjekke med din eiendomsmegler eller lån offiser for detaljer.
Advarsler
- Lease alternativet leietakere generelt har mer insentiv til å ta vare på huset enn typiske leietakere, men du kan fortsatt risikere at leietakere vil rive stedet opp og standard på leieavtalen eller bestemmer seg for ikke å kjøpe.
- De lover og skikker jurisdiksjon kan variere, så ta kontakt med en eiendomsmegler eller advokat før du inngår en leieavtale alternativ. Denne artikkelen er en generell veiledning, og er ikke ment å erstatte profesjonell juridisk eller økonomisk rådgivning.
- Dersom verdien av din bolig har økt betydelig siden du kjøpte den så vil du kanskje å vurdere de skattemessige konsekvenser av salgsgevinsten. Du kan trekke opp til 190 000€ (375 000€ hvis gift og innlevering fellesskap) fra føderale tilbake hvis du har eid og bodd i boligen i minst to av de siste fem årene. Sagt på en annen måte, hvis du leie ut eiendommen for fire år, og deretter selge den, kan du ikke ta det fradrag, og vil måtte betale salgsgevinster på takknemlighet.
- Vær helt sikker på at du vet hva det betyr å være en utleier og hva de lokale lover og regler som regulerer Landlord-leietaker forholdet. Vær sikker på at du er villig til å være en utleier.