OK. Du har brukt uker, kanskje måneder shoppe rundt for et boliglån - fylle ut skjemaer på internett, venter på vent på telefonen, faller papirene på det lokale kontoret - men du har endelig funnet en god rente med lav forhånd kostnader. Deretter rett før stengetid, får du en uvelkommen overraskelse: renten har gått opp, eller du må betale tusenvis mer i poeng. Hvordan skjedde det? Mens det er ingen mangel på skruppelløse långivere som prøver å trekke den gamle agn-og-bryter, er det også legitime grunner til at vilkårene for et boliglån kan endres fra det tidspunktet du få tilbud til den tiden du faktisk er klar til å kjøpe. Du kan unngå overraskelser, men med en rate lock-in, også kalt en rate lås eller rate engasjement. Her ser du hvordan.
Trinn
- 1Forstå forskjellen mellom en sats lås og en rate sitat. En rate sitat er rett og slett et anslag over hva renten vil bli. Dersom renten endres, vil din rente endre seg. Avhengig av hvor du er i lånet søknadsprosessen, kan andre faktorer, som inntekt, lån til verdi ratio, og kredittvurdering også føre til at hastigheten kan endres. En sats lås, derimot, er en juridisk bindende løfte om at du vil få en spesifisert rate.
- 2Sørg for at alle dine ender i en rad. Du kan vanligvis låse i en hastighet når du finne en eiendom, og opp til 5 dager før stengetid. Rate låser er gyldig for en viss tid, som kan være alt fra syv dager til flere måneder. Dersom oppgjør ikke skjer innen den tid, utløper frekvensen lås og er ikke lenger gyldig. Dessverre er lånet prosessen nervøs med komplikasjoner og kan noen ganger ta ganske lang tid, så det er viktig at du har alle dokumentene klar at långiver krever, og at du vet at huset vil være klar for kjøp av den tiden låsen utløper. Du bør prøve å finne ut hvor lang tid det vanligvis tar å behandle boliglån i ditt område, og du bør spørre din utlåner for et anslag over hvor lang tid det vil ta å behandle dine lån spesielt.
- 3Få hastigheten lås skriftlig. En verbal sats lås, mens teknisk gjennomførbar, er praktisk talt verdiløs. Det er ingenting mer viktig å forstå om rente låser enn dette faktum. Iallfall låsen skal være i form av et bindende dokument. Dette kan være i form av en lock-in form som følger med en "tilsagnsbrev" eller "lån-tilsagnsbrev", eller det kan være på tilsagnsbrev selv. Det er viktig å forstå at ikke lån-lånetilsagn faktisk inneholder lock-in vilkårene. Lock-in dokumentet skal inneholde både navnet ditt og navnet på utlåner, og beløpet som skal lånes ut, renten, poeng, og eventuell bindingstid avgifter bør være tydelig spesifisert. Brevet bør også angi dato låsen ble initiert og datoen at låsen utløper (eller antall dager som låsen er gyldig). Lese dokumentet nøye, og sørg for at du forstår det fullt ut. Noen ganger, spesielt med skruppelløse långivere, kan den lille skriften annullere sats lås i visse tilfeller som er helt ute av kontroll.
- 4Avgjøre om du bør låse inn en sats. Dersom renten vil trolig stige før du lukker på et hus (før oppgjør), bør du låse i en rate. Rentene kan også falle, men i så fall den prisen du låse inn vil bli høyere enn den prisen du ellers kunne få. Under visse omstendigheter kan du gå ut av en låst i rente, men for å være sikker du som regel bare ønsker å låse inn en sats dersom renten kan stige. Vil de? Det er problemet: ingen vet sikkert. Gjør din forskning og finne ut hva som er sannsynlig å skje. En rekke nettsteder tilbyr spådommer, og du kan finne spekulasjoner om hva renten vil gjøre i omtrent hvilken som helst avis.
- 5Kontroller at hastigheten låsen er gyldig lenge nok til å avgjøre lån. En 7-dagrate låsen vil ikke gjøre deg noe godt hvis du vet (fra trinn 2 ovenfor) at det vil ta minst 30 dager til å behandle dine lån. Pass på at låsen lar deg god tid for oppgjør.
- Være forberedt på å betale en avgift for lengre lås vilkår. Noen långivere kreve en liten avgift for alle fall lås, men mange har ikke betalt for låser opp til 30 dager. For lengre låser kan du måtte betale en upfront avgift, vanligvis mellom 1/4 og 1/2 av et punkt (et "point" er lik 1% av lånebeløpet). Denne avgiften kan også være lagt til lånebeløpet.
- 6Se opp for rente caps. Noen hastighet låser kommer med rente caps, som i hovedsak sier at prisen er låst inn, men at hvis renten øker utlåner kan tilby deg en pris som er noe høyere, så lenge den er under lokket. Det er noe virkelig galt med rente caps, og de er ganske vanlig, men du må være klar over dem og se opp for caps som er så høy at lock-in blir verdiløs. Som en tommelfingerregel bør frekvensen cap ikke være noe mer enn 1/4%, slik at hvis du låst i en 7% rente det kunne gå opp til 7,25%.
- 7Prøv å få en mulighet til å få en lavere rente. Hvis renten faller under låsen periode, vil du være i stand til å dra nytte av lavere priser. For å gjøre det, men du vil trenge en "float-down"-alternativet inkludert i tilsagnsbrev. Dette vil gi deg muligheten til å ta en lavere rente hvis den blir tilgjengelig. Ikke alle långivere vil gi et slikt alternativ, og du må kanskje betale en avgift for det. Du vil også generelt være i stand til å utøve dette alternativet bare én gang. Hva mer, avhengig av detaljene i kontrakten, kan du også være forpliktet til en høyere rente hvis prisene flyte opp.
- 8Innfri lånet før låsen utløper. Med rate lås på plass, trenger du bare å gjøre opp lånet før utløpsdatoen for å dra nytte av låsen.
Tips
- Ingen andre enn du kan bestemme om du vil låse i en rate på lånet ditt. Husk, det er risiko uansett, så du må nøye vurdere din situasjon og markedet, og lage din egen avgjørelse.
- Lock-ins kan komme i flere generelle former. En hastighet og poeng lock-in garanterer en spesifisert rente og forhånd kostnader, men du kan også få en forpliktelse på hastigheten bare (med flytende poeng) eller med flytende poeng og en flytende rente. I sistnevnte tilfelle er poeng og frekvensen flyte med markedet, så den totale kostnaden av boliglån egentlig ikke låst i på tidspunktet for engasjementet. Du kan deretter låse i en hastighet og peker på noe tidspunkt under låsen periode, vanligvis opptil fem dager før oppgjør. Dette alternativet kan være en fordel om priser nedgang, men det kan også resultere i en vesentlig høyere pris hvis prisene (eller punktene utlåner lades) øke.
- Hvis lock-in inkluderer en "flyte nedover" alternativet, husk å se boliglånsrentene nøye. Megleren kanskje ikke har tid til å se på prisene og varsle deg om synker, slik at ansvaret er ditt å få lavest mulig rente.
- Selv om du tror renten kan snart slippe det kan være en god idé å låse inn en pris hvis du vet at du kanskje ikke kunne ha råd til det huset du vil hvis prisene skulle stige. I dette tilfellet, kan sannsynligheten for at prisene kan redusere bli oppveid av risikoen for at du ikke vil være i stand til å kjøpe huset hvis de stiger.
Advarsler
- Rentene kan ikke forutsies med sikkerhet. Spådommer du ser i de finansielle sidene av avisen eller på nettsteder er gjetninger. Noen av disse gjetninger er bedre enn andre, men ingen er garantert å være riktig.
- En lock-in er en juridisk avtale mellom deg og utlåner. Utlåner må holde sin del av avtalen, men generelt må du også. Dette betyr at hvis prisene dråpe (og det er ingen flytende bestemmelse i lock-in) du er fortsatt forpliktet til å betale høyere, låst-in rate. Selvfølgelig kan du unngå dette ved å dra føttene til å forsinke den avsluttende, men dette kan slå tilbake. Priser kan stige igjen, du kanskje ikke være i stand til å få godkjent for samme hastighet med samme antall poeng, megler eller utlåner kan nekte å samarbeide med deg, eller du kan miste muligheten til å kjøpe huset.
- Skruppelløse meglere er kjent for å kreve en rate er låst i når det ikke er, og det er nok av andre triks de kan bruke til å rive deg av eller for å forsinke behandlingen av lånet ditt slik at lock-in utløper. Det beste forsvaret er å velge en hederlig megler og, aller viktigst, å lese nøye alle dine lån dokumenter og sørg for at du forstår dem før du registrerer dem. Hvis megler eller utlåner drar føttene for å hindre deg fra å få den lavere prisen, klage. Snakk med en veileder og true rettslige tiltak og en klage til regulatorer. Hvis du fortsatt ikke kan løse saken, ta kontakt med aktuelle statlige eller føderale tilsynsorgan for å sende inn en klage.
- Denne artikkelen er en generell veiledning, og er ikke ment å erstatte profesjonell juridisk eller økonomisk rådgivning.