Wkono

Hvordan å forhandle frem en leietaker vennlig kommersielle lease

De fleste er kjent med bolig leieavtaler og hvordan de fungerer. Leieavtaler er helt annerledes, og med mindre du er kjent med dem, kan virke skremmende for en ny leietaker. Leieavtaler er vanligvis skreddersydd til leietaker og plassen. Les videre for å lære hvordan å forhandle frem den beste kommersielle lease for din bedrift.

Trinn

Hvordan å forhandle frem en leietaker vennlig kommersielle lease. Lær de grunnleggende elementene i en kommersiell leieavtale.
Hvordan å forhandle frem en leietaker vennlig kommersielle lease. Lær de grunnleggende elementene i en kommersiell leieavtale.
  1. 1
    Lær de grunnleggende elementene i en kommersiell leieavtale. Den typiske kommersielle lease er skrevet med følgende format:
    • CLAUSE # 1 - grunnleggende identifikasjon informasjon som utleier (eier), Leietaker (leietaker), leide premiss adresse, arealet av enhet med vedlagte tegninger som skildrer plass.
    • CLAUSE # 2 - leietiden med start-og sluttdato. Det vil også være opplysninger om eventuelle gratis-leie eller redusert leie tid gitt.
    • CLAUSE # 3 - bruk av plass inkludert eventuelle restriksjoner. En leietaker vennlig leieavtale kan rett og slett ha begrepet oppført som "Leietaker har full rett til å drive en ________ butikk eller noen annen type butikk det er lovlig og ikke begrenset spesifikt skriftlig av utleier".
    • CLAUSE # 4 - alternativer for å fornye
    • CLAUSE # 5 - utleiers reparasjon og vedlikehold forpliktelser.
    • CLAUSE # 6 - leietaker reparasjon og vedlikehold forpliktelser.
    • CLAUSE # 7 - felles areal definisjon. Fellesarealene er de områder og anlegg som kan bli levert av utleier eller andre i eller nær plass til den ikke-eksklusive general vanlig bruk.
    • CLAUSE # 8 - fellesområde vedlikehold kostnader
    • CLAUSE # 8 - eiendomsmegling skattekostnad
    • CLAUSE # 9 - advokatutgifter forpliktelser i tilfelle uenighet.
    • CLAUSE # 1O - vedtekter og statutter compliance
    • CLAUSE # 11 - oppdrag og fremleie rettigheter. En leietaker vennlig klausul kan lese "Leietaker skal ha full rett til å overdra denne leieavtale til et datterselskap eller annen organisasjon der leietaker er majoritetseier. Leietaker skal ha rett til å overdra denne Lease ved å gå offentlig eller salg eller handel av Leietakers virksomhet. Leietaker skal også ha full rett til å fremleie de leide lokalene så lenge Sublease bruk ikke er i konflikt med noen eksklusive at Utleier har gitt og gitt Leietaker skriftlig varsel om dette ".
    • CLAUSE # 12 - verktøyet forpliktelser
    • CLAUSE # 13 - oppføring og inspeksjon merknader
    • CLAUSE # 14 - tida tidslinje og noen sent leveringsvilkår
    • CLAUSE # 15 - skadeserstatning av utleier
    • CLAUSE # 16 - forsikring ansvar
    • CLAUSE # 17 - Ekspropriasjon
    • CLAUSE # 18 - ødeleggelse av lokaler
    • CLAUSE # 19 - utleiers rettsmidler på standard. En leietaker vennlig klausul kan lese "Ved Utleiers mislighold, skal Leietaker har rett til å si opp leieavtalen med 39 dagers skriftlig varsel."
    • CLAUSE # 20 - depositum
    • CLAUSE # 21 - forklaring på hvordan legge merke til noen av partene skal gis
    • CLAUSE # 22 - suksesjon rettigheter
    • CLAUSE # 23 - underordning
    • Ytterligere vilkår og betingelser - hvis det er aktuelt
    • SIGNATUR BLOKKER for både utleier og leietaker.
    • Notarius BLOCK - eventuelt
  2. 2
    Bestemme hva ting du vil ha inkludert i leieavtalen. Dele disse inn i ikke-omsettelige og kjekt å ha for å hjelpe deg å avgjøre hva du trenger for å holde fast på, og hva du kan gå på akkord med.
  3. 3
    Skrive og sende en intensjonsavtale (LOI). Dette dokumentet bør ta opp følgende omsettelige elementer av leieavtalen:
    • Skriftlig beskrivelse av Leide Premiss inkludert full adressene til hver av partene. Et omriss av de leide lokaler viser det fotavtrykk og firkantede footages er å være et vedlegg til den endelige Lease.
      • Beregning av arealet av de leide lokaler er ikke noe problem for en rektangulær formet butikken. Hvis plassen er uregelmessig formet, eller inkluderer separate områder (dvs. uteplass eller lagringsplass) dette tallet vil bli innredet med utleier. Pass på at du er enig med størrelsen angitt.
    • Base leieperioden uttrykt i år og ukvalifiserte Valg for å fornye leieavtalen etter utløpet av basen sikt. Leietaker vennlige alternativer er:
      • En kort basen sikt og mange muligheter til å fornye.
      • En lang basen begrep som dempet av en "Kick Out Clause", som er retten til å avbryte leieavtalen etter x år dersom salget er ikke $ $ Y for en bestemt periode.
    • Levering og tilstanden til leide lokaler Dette bør omfatte tilstrekkelig rent-fri tid for leietaker til å fullføre den påkrevde konstruksjon, fiksering og strømpe. Utleier bør bli straffet for sen levering.
    • Husleien uttrykt som kostnaden per kvadratmeter eller totalt dollar per måned. Dette vil vanligvis være den mengde basen leie, og vil ikke inkludere de øvrige utgifter som er oppført nedenfor.
      • En leietaker vennlig leieavtale kan omfatte gjennomsnitt leien. Eksempel: En fremforhandlet seks år basen sikt på en leie på 15€ 0,00 per Sq Ft. Dette kan i gjennomsnitt ved å betale 10€ 0,00 de to første årene, deretter 15€ 0,00 per Sq Ft de neste to årene til slutt 15€ 0,00 per Sq Ft de to siste årene av basen sikt. Fordelene med gjennomsnitt er, nåverdien av 10€ 0,00 leie, mindre kostnader under oppstartsperioden, og evne til å betale en høyere leie i en fremtidig periode.
      • Avhengig av hvilken type plass blir leiet av leietaker og den type virksomhet som skal utføres fra leide plass, kan utleier be om Prosentandel leie som skal betales. Prosentvise leien er ekstra leien skal betales i tilfelle at salget som genereres fra leide plass er i overkant av en avtalt beløp (Kalt "Break Point"). The Break Point beregnes ved å dele den totale årlige basen leie av en prosentandel Leie figur gjensidig avtalt. For eksempel: Det er en avtale som 3% er å være den Prosentvis Leie faktor og den årlige leien er 35 830€ 0,00, deretter 35 830€ 0,00 delt på 0,03 tilsvarer en Break Point of 1.194.030€ 0,00 og da Leietaker er å betale som en ekstra husleie, 3% av omsetningen i overkant (over) 119 410€ 0,00. Noen leietaker vennlig klausuler til dette kan omfatte en høyere break point, eller evnen til å trekke hele eller deler av de andre belegg kostnader (CAM, eiendomsskatten Cost, Promotion kostnader, etc) fra en hvilken som helst andel leien forfaller.
    • Leietaker Fradrag blir penger utbetalt til Leietaker ved Utleier skal brukes til å fullføre byggingen og finish av plassen.
    • Forsikring ansvarsfordeling og hvem som skal bære kostnadene ved en slik forsikring.
    • Vedlikehold av plass. Vanligvis er utleier som er ansvarlig for utvendig inkludert taket og strukturelle komponenter, mens Leietaker er ansvarlig for interiøret i den leide plass inkludert interiør nonstructural reparasjoner og vedlikehold.
      • En leietaker vennlig leieavtale kan omfatte en avtale for utleier å enten opprettholde Varme, Ventilasjon og Air Conditioning (HVAC) System eller garantere dens tilstand for leieperioden.
    • Felles området vedlikehold (CAM) og koster disse. Dette dekker vanligvis alle ikke-kapital elementer som parkeringsplassen reparasjoner, utvendige reparasjoner en rengjøring, delte interiør reparasjoner og renhold, øker til Utleiers forsikring kostnader som overstiger Base Years 'forsikring og forvaltningshonorarer. Dette er vanligvis uttrykt som en kostnad per kvadratmeter, og er beregnet på en pro rata basis.
      • En leietaker vennlig leieavtale kan omfatte en cap på CAM beløpet, eller på bestemte varer som er inkludert i CAM beløpet (dvs. Administrasjonsutgifter skal ikke overstige 5% av total Felles området vedlikehold kostnader.)
    • Pro rata andel av eiendomsskatt Cost. Det er vanlig for Leietakere å betale økninger i eiendomsskatten betalt av utleier.
      • En leietaker vennlig leieavtale kan inneholde en avtale om at leietaker vil bli utstyrt med kopier av de faktiske skatt regninger sammen med en forklaring på økningen. Dette gjør at leietaker å grundig sjekke beregning av skatt øker og sørge for at det gjenspeiler leierens sanne andel av eventuelle økninger.
    • Eventuelle andre kostnader eller kvoter, slik som salgsfremmende og reklame kostnader, alle typer foreningen avgifter, gebyrer eller kostnader.
    • The Letter of Intent bør inkludere en "non-binding"-klausulen. Bestemmelsen fremgår at LOI ikke kan anses for å være en formell juridisk dokument. Det gjenspeiler de viktigste forretningsmessige vilkår som leietaker og utleier er enige og vil bli innarbeidet i den endelige Lease dokumentet.
  4. 4
    Gjennomgå LOI når det sendes tilbake til deg. Legg merke til alt som er avtalt, og konsentrere seg om områder som ikke er gjort opp. Se i listen over prioriteringer som du fortsetter forhandlingene. Husk at å forhandle fram en kommersiell leieavtale kan ta lang tid, flere måneder hvis det er mange punkter som ikke kan avtales. Ta deg god tid, ikke føler rushed, og ikke signere noe du ikke helt enig med.

Tips

  • Vurder å bruke en advokat som spesialiserer seg på kommersielle leieavtaler. Dette blir dyrt og tidkrevende, men kan vise seg å være verdt prisen til slutt.
  • Beholde kopier av all korrespondanse knyttet til forhandlingene. Dette vil være gunstig i tilfelle det er noen uenigheter. Det er vanlig å inkludere alle utkast av LOI med den endelige leieavtalen, så dette gir deg en måte å verifisere at ingenting har vært savnet.
  • Arbeid med en leietaker representant. Dette er en eiendomsmegler med dine beste interesser som sitt ansvar. De er vanligvis betales av utleier og utleier er eiendomsmegler når en leieavtale er sluttført. De anbefaler likevel å ha en advokat vurdere den endelige leieavtalen, men kan hjelpe deg så mye med å finne en plass og i forhandlinger.