"Bla" et hus består av å kjøpe en nedslitt eiendom under markedspris, og øker sin verdi eller annen måte, og raskt re-selge det for en rask profitt. Dette er forskjellig fra utviklingen investere, der kjøperen kjøper en eiendom under utvikling, deretter selger eller leier enheten når den er klar for innflytting. Hvis du spiller kortene dine riktig, kan du lage 37 320€ eller mer per flip, og gjøre det på under 90 dager.
Trinn
- 1Gjør deg kjent med hvordan å kjøpe en bolig eller leilighet. Hvis du allerede har gjort det, da du allerede kjenner prosessen, og det er andre natur. Hvis du ikke har noen gang kjøpt en bolig, så ta kontakt med en eiendomsmegler. Det er noen få skritt involvert når du kjøper et hjem, så du må forstå at prosessen, for eksempel: å plassere et tilbud, får et boliglån, fjerne forhold og ta besittelse.
- Plassere et tilbud. Siden verbale tilbud ikke utgjør en rettskraftig salg, må du utarbeide et skriftlig tilbud og gi det til eierne og / eller eiendomsmegler. Tilbudet fastsetter pris, samt vilkårene og betingelsene for salg. Hvis tilbudet blir akseptert, blir tilbudet et juridisk bindende kjøpekontrakt.
- Å få et boliglån. Med mindre du har masser av kontanter hendig, trenger du et boliglån. Det finnes dusinvis av typer lån der ute, så undersøke de som kan fungere for deg og snakke med et boliglån megler dersom du har spørsmål. Noen boliglån (armene) har spesielle "teaser" renter som holder seg lav i begynnelsen og heve opp betraktelig etter en viss tid. Disse kan være attraktive hvis du planlegger å selge hjemmet raskt.
- Fjerne forholdene er vanligvis hva kjøperen ikke når selger har akseptert deres tilbud. Det er et lovlig trekk at kjøperen (vanligvis) gjør for å kommunisere at eventuelle forpliktelser inngått av begge eller enten parter er oppfylt.
- 2Forstår risikoen av bla et hjem. Bla et hjem kan være risikabelt. Du pådra seg en stor mengde av gjeld for en potensiell payoff i fremtiden. Bortsett fra noen ganger, betyr at utbetalingen ikke materialisere seg, eller det ikke materialisere seg ikke så raskt som vi kunne håpet. Du kan sitte på en eiendom for lengre tid enn forventet, betale et boliglån, eiendomsskatt, og kontinuerlig vedlikehold. Noen ganger må du selge et hjem for mindre enn du kjøpte den for. Ofte, du er prisgitt en dirrende boligmarkedet.
- 3Utdanne deg selv om eiendomsmarkedet der du investerer. Les magasiner som Forbes, entreprenør og penger, og disse har ofte artikler om eiendomsmegling. Begynne å forstå hvordan eiendomsmarkedet fungerer, hva som utgjør en god og en dårlig avtale, og hvordan å forutse fremtidig vekst eller sammentrekning i fremtiden.
- Boligmarkedet er som aksjemarkedet. Den har både stigende sykluser (som betyr optimisme, vekst og høy etterspørsel) og bear bull> sykluser (som betyr pessimisme, sammentrekning, og lav etterspørsel). Forskjellen er at boligmarkedet kan ta mange år å bytte fra en syklus til en annen.
- Etter å snakke med minst tre realtors og gjør noen undersøkelser, hvis du finner ut at markedet er i lav etterspørsel og alle, og hunden ser ut til å være å prøve å likvidere boliger, boligprisene kommer til å falle og marginer vil falle med dem. Slike markedsforhold ville gjøre det mer utfordrende å snu et hjem.
- Prøv å vente på et bull marked. Vent med å kjøpe før eiendomsmarkedet har slått tilbake rundt og flere mennesker prøver å kjøpe enn selge. Dette vil skape bedre vilkår for deg å begynne å bla.
- 4Se etter et hjem som kan bli betydelig forbedret med minst mulig tid og ressurser. Din ikke prøver å leve i dette huset, du prøver å kjøpe den, forbedre den, og selge den. Prøv ikke å få festet hjemmet. I stedet ser det som en profit-making øvelse.
- Et hjem med rom for forbedring kan ha en nedslitt gården, en gammel teppe, et godt sted for en carport, eller andre ting som kan fikses med litt penger og en del hardt arbeid. Disse typer reparasjoner ofte gi en god avkastning på investering (ROI) når blar et hjem.
- Noen mennesker ser for distressed egenskaper. De er de som selger er "desperat å selge" av grunner som: skilsmisse, konkurs, død, dårlig forfatning av eiendommen, sent på betalinger eller annet. Disse gir kjøperen en iboende fordel over selgeren.
- Se etter boliger som selger i midten til øvre området. Hva det betyr er det beløpet der den gjennomsnittlige familien ville være i stand til å ha råd til det. Vanligvis betyr det at mellom ca 149 260€ og 373 140€ avhengig av ditt område. Du ønsker at prisklasse fordi disse har en tendens til å selge den raskeste - har du den største befolkningstettheten utkikk etter disse mid range hjem. Det kan være mye mindre eller mye mer, men det er omtrent gjennomsnittet. Hjemmet generelt har tre eller flere soverom og minst to komplette bad.
- 5Få et lån for minst flere tusen dollar mer enn prisen på den eiendommen du ønsker å snu. Du trenger disse pengene for reparasjoner og forbedringer. Forhandle et kjøp av eiendommen og kjøpe. I tilbudet være sikker på å ha flere veier ut av kontrakten. Den vanligste metoden er å bare sette "forbehold om finansiering av [slik og slik] date." Hvis du ikke kan gjøre finansieringen innen da, be om en forlengelse på betingelse dato.
- 6Gi deg selv en tidslinje som skisserer din ideelle selger scenario. Tid er penger, og målet er å få huset renovert og snudd så snart som mulig. For å nå dette målet, lage en tidslinje som viser realistiske ganger for kontrahering, viser og selger. Du trenger ikke å oppfylle alle målene underveis, men du ønsker å være i omtrentlig. En tidslinje vil hjelpe deg å oppnå dette.
- 7Gjøre de viktige reparasjoner først. På den måten, hvis planendring (og det svært godt kunne), du har gjort alle de viktige reparasjoner og du bare har mindre feilrettinger å manøvrere rundt. Også, hvis budsjettet blir oppblåst, vil du ikke mangle vesentlige reparasjoner som kjøkken gran-ups eller grunnleggende hagearbeid, og du kan presse til å selge raskt.
- 8Bestem hva slags arbeid du skal putte inn i hjemmet. Vil du gjøre arbeidet selv på billig eller trenger du en generell entreprenør eller "GC" for å gjøre jobben. Hvis reparasjonen er mindre, så kan det være best å gjøre det alene å raskt og billig forbedre egenskapen. For større prosjekter som krever byggetillatelse, er det best å leie en GC. Repaint. Rive ut gamle teppet for å finne harde tregulv eller re-teppe. Flikk opp gamle inventar. Nøkkelen er å gjøre forbedringer, ofte bare kosmetiske seg, som gjør ser huset mye bedre, men vil ikke koste deg for mye.
- Vanligvis rengjøring, maling og planter er den billigste måten å øke verdien av et hjem. Et dekk øker også verdien mer enn prisen på dekk. Remodeling kjøkken og bad vanligvis ikke øke verdien av hjemmet nok fordi eiere har en tendens til å betale for mye for oppussing. Skifte elektro og VVS inventar og fikse noe ødelagt er også en billig måte å få en god boost i hjemmet verdi.
- Oppsøke den billigste arbeidskraft du kan finne (college barn, eller deg selv) og har den egenskapen immaculately ryddet opp og reparert. Hvis det er noen penger til overs etter dette, legg den i en høy rente flytende sparekonto, ikke bruk det til å nedbetale deler av lånet ennå.
- 9Stage huset. Iscenesatt hus kan selge vesentlig raskere enn unstaged hus, noen ganger opptil 50% raskere. Selvfølgelig sørge for at huset er rengjort, decluttered og organisert. Prøv å gjøre det første inntrykket gi et varig inntrykk.
- Iscenesatt hjem ofte nytte av svært nøytrale farger og funksjoner - funksjoner som appellerer til et bredt spekter av mennesker mens ikke uakseptable veldig mange mennesker. Det betyr mye for nøytrale farger (brunt, kremer, osv.) og ikke for mye prangende møbler. Du kan leie møbler fra en iscenesettelse selskap hvis du ønsker det, eller du kan være i kontroll over iscenesettelse hjemmet selv.
- Fjern alle personlige effekter fra hjemmet. Husk at du ønsker personer som viser iscenesettelsen til å tro at dette hjemmet kan bli deres nye hjem til slutt. Personlige effekter som trofeer, barnas malerier, ferie suvenirer og familiebilder, bør alle være fjernet.
- Gjøre hjemme appellerer til sansene.
- Sight: ren, declutter, organisere, la det være plass for åpent rom, åpne gardiner, osv.
- Lukt: sette luftfriskere på badene, la blomster ute i foajeen, sette ut en fersk kaffe, etc.
- Touch: appellerer til dine gjester å sitte i den mykeste sofaen, sørg for at ikke støv er igjen rundt.
- Lyd: slå av alle støyende generatorer, TV og PC, og i stedet sette på litt easy listening musikk, for eksempel jazz.
- 10Viser eiendommen til potensielle kjøpere. Diskutere det med dem. Hvis et spesielt problem er gjentatte ganger nevnt, se om du kan bruke noen av de pengene du har lagret for å reparere / forbedre den. Ellers endre selge strategi for å avlede oppmerksomheten fra det. Dette trinnet bør ta mindre enn en måned, på den aller mest.
- Bruk kraften til web og ditt personlige nettverk hvis du har problemer med å selge hjemmet. Ikke bare stole på megleren å gjøre salg. Sette annonser opp på nettsteder (Craigslist, Zillow, eller Trulia er et godt utgangspunkt) og trykk inn i dine sosiale nettverk for å se om noen kan være interessert i å bite.
- 11Selge hjemmet for en betydelig høyere pris enn den som du kjøpte eiendommen. Noen irritasjonsmomenter eller utgifter med eiendommen er nå kjøpers problem, ikke ditt. Nedbetale lånet, sette din fortjeneste, og ta en ferie.
- Være villig til å senke prisen hvis ingen biting. Forske hjem priser i området er et must, spesielt hvis prisen av ditt hjem er oppsvulmet og du trenger ikke engang vet det. Justering av prisen til et mer håndterlig sum kan bety et salg på kort tid. Betale et boliglån og skatt på en overpriset hjem fordi egoet er i veien for å senke prisen er ikke en god måte å tjene penger.
- 12Husk å melde din fortjeneste til skattemyndighetene. En urapportert 74 630€ kan føre til en smertefull revisjon nedover veien. Det er en problemfri, men det er en nødvendig problemfri.
Tips
- Sørge for at kreditt er utmerket. Avhengig av området, vil du sannsynligvis trenger å låne flere hundre tusen dollar (minst) for å kjøpe eiendommen uten et boliglån.
- En gang i uken kjøre ned et boligområde og sammenligne gjerder, utvendig maling, vinduer, gangveier, dører og planter ved å prøve å velge den flotteste huset på blokken. Legg merke til hva som gjør et hjem mer attraktiv enn den neste, og merker hva som gjør et hjem ser de fattigste. Dette vil stille dine sanser når du ønsker å kjøpe, og du vil trene deg opp til umiddelbart vet hva som skal installeres, hva du skal fikse, hva du skal male og hva du skal plante.
- Jevnlig gå inn i åpent hus på lørdager og søndager, og se hvordan de profesjonelle scenen boliger å selge. Ta særlig hensyn til planter, maling farger, fasiliteter og hvordan de gjør rommene ser større ved å ta ut vegger, speil og begrense mengden av møbler i hjemmet.
- Det er også mulig å gjøre en fortjeneste bla et nytt hus i stedet for en distressed en.
- Delta på eiendomsmegling klubbmøter i ditt område. Disse er ofte godt annonsert, men et Google-søk vil vanligvis gjøre susen like godt. Lær ideene bak å kjøpe og bla. Ikke betal for dyre helgekurs (vanligvis rundt 450€) med mindre du virkelig har råd til det, de vanligvis innebære forskning du kan gjøre på egen hånd.
- Prøv en "tørr run", der du ser prisene på boliger i ditt område og se hvor mye du kunne ha gjort hvis du hadde investert faktiske penger. Først etter at du utvikle bedre instinkter og få noen ekte selvtillit bør du begynne å ta gambles med dine egne penger.
Advarsler
- Sitter og blar et hus er overmåte risikabelt, og du kan ende opp med å tape hundretusener av dollar, som du deretter skylder renter til banken. Bare prøve det hvis du er sikker på at du vet nøyaktig hva du gjør.
- Ideen bak bla er at du kan lage et salg før renter begynner å løpe på lånet ditt. Hvis du finner deg selv sittende på en "svart hull", ta ut så godt du kan, et tap av noen få tusen dollar er ikke på langt nær så ille som en forfallen eiendom og et fjell av livslang gjeld.