Takket være hard konkurranse blant långivere, en svimlende rekke boliglån alternativer, og regjeringens politikk for å oppmuntre boligkjøpere, flere mennesker enn noen gang før var i stand til å kjøpe boliger pre-lavkonjunktur. Dessverre har økningen i hjemmet eierskap blitt ledsaget i mange land av posten foreclosure priser, spesielt i nedgangstider. Bare et par ubesvarte boliglån betalinger kan starte foreclosure saksbehandlingen, og før du vet ordet av det huset du har jobbet så hardt for å kjøpe kan bli tatt fra deg. Verre ennå, kan du likevel ende opp på grunn penger dersom salget av boligen ikke dekker din lånesaldo, og en foreclosure treffer kreditt som et godstog. Hvis du er truet med foreclosure du kan være i stand til å forhindre dette scenariet, men du er nødt til å handle raskt.
Trinn
- 1Gjør din boliglån betalingen din topp prioritet. Hvis du er i alvorlige økonomiske problemer, ikke bekymre deg om kredittkort regninger, personlige lån og andre usikrede gjeld før etter du betaler din boliglån. Det eneste du må være klar over hvis du tar denne veien - kredittkortselskaper kan trakassere deg raskere enn boliglån selskapet akkurat nå. Så vær forberedt på telefonsamtaler. Falle bak på disse gjeld kan føre til at du akkumulere avgifter og kan skade, men konsekvensene er rett og slett ikke så alvorlig som å falle bak på boliglån, så prioritere din gjeld tilsvarende.
- 2Få hjelp. Hvis du har problemer med å betale, kan du dra nytte av eller en gjeld styring program som inkluderer boliger rådgivning. Din utlåner kan ha et slikt program, eller du kan se om din lokale boliger myndighet eller forlengelse tjenesten tilbyr gjeldsrådgivning eller foreclosure tjenester for unngåelse. Hvis ikke, velge en kreditt rådgivning byrå nøye, som noen byråer belaste ublu gebyrer som vil gjøre deg enda verre. Avhengig av omstendighetene en gjeld styring programmet kan også være et godt alternativ. Til slutt kan du også være lurt å konsultere en advokat, særlig hvis din situasjon kan være et resultat av rov eller villedende utlånspraksis. I alle fall få hjelp raskt slik at du kan dra nytte av alle mulige løsninger, og fremfor alt være forsiktig med hvem du handler med (se advarsel nedenfor).
- Sjekk om du statlig boligfinansiering etaten opprettholder midler under de hardest rammede Fund som er spesielt øremerket for foreclosure
- I USA opprettholder Department of Housing and Urban Development (HUD) en liste over kreditt rådgivning og gjeld styring etater godkjent for å arbeide med HUD lån, og de kan også være i stand til å hjelpe med andre långivere. Det kan også være statlige eller veldedige programmer for å gi økonomisk eller juridisk støtte for å hjelpe deg å unngå foreclosure.
- 3Kontakte utlåner umiddelbart hvis du ikke kan gjøre ditt fulle månedlig betaling. Ikke vent på en fra banken, og absolutt ikke ignorere sin korrespondanse. Långivere vanligvis ikke vil hindre på egenskaper, og de vil generelt være villig til å samarbeide med deg hvis du gjør en god tro innsats for å gjøre betalinger og hvis din manglende evne til å gjøre dette er midlertidig. Du vil mest sannsynlig trenger å gi utlåner med kontoutskrifter og andre finansielle dokumenter slik at de kan vurdere din økonomiske situasjon. De kan avtale å utvide gyldighetsperioden for sen betaling eller å tillate deg å hoppe overalt 1-6 utbetalinger over en 1-2 års periode (en overbærenhet). De kan også godta redusert betaling for opptil 18 måneder. Husk at disse tiltakene er alle midlertidig, og du må "spille catch-up" når du er tilbake på føttene.
- 4Be om en restrukturering av lån. Dersom din økonomiske situasjon har permanent endret, midlertidige tiltak trolig ikke vil gjøre deg mye bra. I dette tilfellet kan du prøve å forhandle om å restrukturere boliglån. Omstilling kan ta mange former, men generelt innebærer å utvide løpetiden på lånet slik at du har lengre tid å betale (og dermed gjøre lavere månedlige utbetalinger), sprer seg betalingsudyktig betaling på flere år, og / eller senke renten på lånet.
- 5Få vilkårene i eventuelle tilbud skriftlig. Hvis du er i stand til å forhandle frem en ordning med dine kreditorer på telefonen, be dem om å sende deg tilbudet skriftlig. Du må kanskje skrive dem et brev ber om bekreftelse.
- 6Refinansiere ditt boliglån. Refinansiering er tidvis et godt alternativ, spesielt hvis boliglån bærer en høy rente og renten har siden falt. Hvis du kan redusere renten eller ta på en annen type boliglån du kan være i stand til å redusere utbetalingene til et håndterlig nivå. Husk at refinansiering kan være dyrt, men som du kanskje må betale avsluttende kostnader, poeng og andre avgifter. Vær svært skeptisk om refinansiering, fordi det er mange långivere som tære på folk truet med foreclosure. Du kan ende opp med høyere priser eller avgifter som du ikke kan betale, og du vil ende opp overfor foreclosure igjen, med enda mindre penger denne gangen.
- 7Selge eiendeler. Hvis du ikke kan trene en egnet ordning gjennom disse andre metoder, kan det være på tide å selge unna noen eiendeler du har, inkludert bilen din hvis du ikke absolutt trenger det. Prøv å finne noen måte du kan for å kutte kostnadene og øke mer penger. Hvis dine økonomiske problemer er langvarig, men kan skaffe penger på denne måten ikke hjelpe deg i det lange løp.
- 8Selge ditt hjem. Det er en god idé å kontakte en eiendomsmegler tidlig i prosessen for å i det minste finne ut hvor mye du kan få for ditt hjem og hvor raskt. Du er ikke forpliktet til å selge, men hvis du bestemmer deg for at salg er det beste alternativet, vil du ha et forsprang. Mens selge ditt hjem ikke kan være et attraktivt alternativ, er det bedre enn å ha en foreclosure på posten din, og hvis du har betydelig egenkapital i hjemmet, kan du være i stand til å komme seg ut av avtalen med litt penger. Kanskje du bare ha mer hjemme enn du har råd til, og etter å ha solgt kan du kjøpe en bolig som er innenfor budsjettet.
- Hvis beløpet som du kan selge huset ditt er ikke nok til å dekke balansen av lånet ditt, kan långiver enige om å godta et redusert beløp i en "kort payoff" eller "pre-foreclosure salg." En kort salg tillater full utladning av gjeld og vil påvirke din kreditt for to år. Du kan også være i stand til å motta noen av pengene til å hjelpe med bevegelige kostnader eller til å betale av andre lien holdere.
- En kjøper kan være i stand til å påta ditt lån (ta over dine betalinger) for å kjøpe huset. Dette kan hjelpe deg å selge huset svært raskt, og det kan være et alternativ selv om boliglån kontrakt sier at det er ikke-assumable. Kontakt en bolig rådgiver, eiendomsmegler eller advokat for å se om denne situasjonen kan fungere for deg.
- 9Vurdere konkurs. Konkurs er mord på, og det bør ikke tas lett på. Konkurs er også en veldig komplisert, og noen ganger kostbar prosess, og du kan ikke være i stand til å holde hjemmet selv om du erklære konkurs. Likevel, avhengig av situasjonen, kan konkurs være det eneste alternativet for å holde hjemmet ditt, og hvis du er i Dire økonomisk situasjon bør du konsultere en hederlig konkurs advokat for å diskutere alternativer.
- 10Gi utlåner hjemmet. Hvis ingen andre midler er tilgjengelig, vurdere å tilby utlåner en "gjerning i stedet for foreclosure." Du egentlig bare signere hjem over til utlåner. Mens du mister din hjemme, dette er ikke så skadelig for kreditt som en foreclosure. Husk, du gjør prosessen enklere for utlåner, så bør du få noen innrømmelser, som for eksempel å tilgi eventuelle overskytende du skylder om hjemmelaget selger for mindre enn lånet balanse. Også prøve å sørge for at du vil være i stand til å bo i hjemmet lenge nok til å finne nye boliger. Dette bør være en siste utvei, og det kan være lurt å kontakte en advokat for å finne ut hvordan en eventuell avtale vil påvirke dine rettigheter og din økonomi.
Tips
- Når du vurderer noen form for overbærenhet eller lån restrukturering, realistisk vurdere om du vil være i stand til å følge gjennom med din del av avtalen. Hvis du fortsatt ikke vil kunne ha råd til å gjøre betalinger, vil avtalen ikke gjøre deg noe godt.
- Långivere vil generelt være villig til å gjøre mer drastiske innrømmelser om den sannsynlige salg verdien av ditt hjem er mindre enn den utestående balanse på lånet, siden dette betyr at de vil ha enda større problemer recouping sine investeringer. Hvis du er i en posisjon til fil konkurs, kan långivere også være mer villige til å forhandle med deg for å unngå det.
- Ikke flytte ut av hjemmet ditt når foreclosure saksbehandlingen begynne eller du kan miste evnen til å kreve visse fordeler (for eksempel en engangs FHA boliglån forsikring betaling) eller rettsmidler.
- Med noen kreditt problem, alltid løpe mot kreditorer, ikke unna. Hiding gjør det ser ut som du ikke har tenkt å betale, og de vil bruke alle verktøy til disposisjon. Vær åpen og ærlig, og de vil sannsynligvis jobbe med deg.
- Du er mer sannsynlig å være i stand til å få en overbærenhet hvis du kan vise at økonomiske problemer er midlertidige, eller at du venter en stor sum (for eksempel en skatt tilbakebetaling) som vil gjøre deg i stand til å få kontoen din gjeldende snart.
- Hvis ditt boliglån er sikret ved eller finansiert av offentlige programmer som HUD, FHA, eller Veterans Administration, kan du ha andre alternativer for å lagre hjemme. Forhøre seg med den aktuelle etaten for forslag.
- Avhengig av landet eller staten du bor i og utlåner, starter utlåner vanligvis foreclosure forhandlingene etter 2-4 tapte betalinger. Hele prosessen kan ta bare et par måneder eller opp til et år. I alle fall, så må du holde på ballen, og du kan ikke råd til å kaste bort tid.
- Hvor sannsynlig er det at du vil kunne lagre hjemme? Undersøke din situasjon. Hvis problemene som har ført til sen betaling - sykdom, tap av arbeidsplass, eller et dødsfall i familien - har blitt lindret, har du sannsynligvis en god sjanse. Hvis dine økonomiske problemer er mer permanent, men du vil sannsynligvis ikke være i stand til å holde hjemmet i det lange løp, selv om du kan avverge foreclosure midlertidig.
- Mens en kreditt rådgiving byrå kan være i stand til å forhandle frem en avtale med utlåner din, husk at du kan være i stand til å forhandle samme avtale, uten å måtte betale etatens avgifter. Prøver alltid å snakke med utlåner på egen hånd, og hvis du ikke kan nå en gjennomførbar løsning, søke hjelp utenfra.
Advarsler
- Denne artikkelen er en generell veiledning, og er ikke ment å erstatte profesjonell juridisk eller økonomisk rådgivning.
- Hvis du velger å selge elementer fra husholdningen din, for eksempel kjøkkenskap og hvitevarer, pass på å ikke selge varer knyttet til den fysiske egenskapen. Du ønsker ikke utlåner som ønsket en foreclosure dom mot deg for å komme etter deg for skader du kan ha forårsaket.
- Det er dessverre nok av folk og selskaper som prøver å dra nytte av huseiere desperate for å unngå foreclosure, og det finnes et bredt utvalg av foreclosure-unngå svindel, så vær veldig forsiktig, spesielt hvis du er kontaktet av et selskap. Noen av disse scam kunstnere scan foreclosure lister jakt etter ofre, og de kan tilby raske reparasjoner som "refinansiering" ordninger som faktisk lure deg til å signere huset ditt over til scam artist. Alltid sjekke ut et selskap grundig før betro dem med pengene dine, og pass høye avgifter, høye renter, og for-godt-å-være-sant tilbud. Pass på at du forstår noen kontrakt før du signerer den.
- Husk at truet foreclosure er bare et symptom - med mindre du løse det underliggende problemet, vil du snart stå overfor denne eller noen andre symptom, igjen.
- Hvis du kjøpte for mye hus, (mye mer enn 40% av din inntekt etter skatt for boliglån (s), verktøy, skatter og vedlikehold), sterkt vurdere at du kanskje må selge dette huset, deretter leie for en stund eller kjøpe en rimeligere bolig.
- Dersom forbruket ditt er ute av kontroll i andre områder, bør du få litt hjelp å etablere og skape en gjennomførbar plan utgifter. Deretter finne noen som er villig til å være tøff med deg for å sørge for at du holder deg til det.
- er kjernen! Denne prosessen tar tid, så begynne umiddelbart. Du ønsker ikke å bli fanget kort tid når hjemmet er på spill.