Wkono

Hvordan få et byggelån (US)

Med dagens teknologi, har du nå muligheten til å skaffe et byggelån fra de beste bankene i landet og signere lånedokumenter på ditt lokale tittel selskap eller escrow kontor. Men ikke alle byggelån er skapt like. Akkurat som ethvert produkt, det er de beste lånene, gode lån og downright dårlige lån. Her er hvordan å sikre at du får best mulig avtale.

Trinn

Hvordan få et byggelån (US). Kjenn dine alternativer.
Hvordan få et byggelån (US). Kjenn dine alternativer.
  1. 1
    Kjenn dine alternativer. Dagens byggelån valg inkluderer 30 års fast, 15 år fast, 1 år ARM, 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM og den populære avdragsfrie lån. Du kan få en kortvarig 1 års lån som du må refinansiere inn i en ny konvensjonell boliglån når utbyggingen er fullført. Denne to gang prosessen koster deg to sett med avsluttende kostnader, og du må re-kvalifisere for det nye lånet når hjemmet er ferdig, men du har også mer fleksibilitet når du handler for vanlige boliglån enn når du arbeider utelukkende med bygging långivere. En populær byggelån i dag er "en gang close", også kjent som "alt-i-ett", "rollover" eller "konstruksjon-til-permanent" lån. Du har ett sett med gebyrer og ett stengetid.
  2. 2
    Få prekvalifisert for et lån. Dette vil bidra til å avgjøre om den forespurte lånebeløpet er innenfor budsjettet. Det vil også tillate deg å finne ut hva den månedlige land eller boliglån betalingen kommer til å være, og å sørge for at du kvalifiserer før du kjører ut og kjøpe land.
    • Innse at de fleste låneprodukter vanligvis går hånd i hånd med bank retningslinjer. Disse retningslinjene er gitt til lån offiserer for å sammenfalle med kundens kvalifikasjoner. For eksempel, hvis du har en svært høy (Fico) kreditt score med land gratis og klart, har du flere lån alternativer enn den personen med en svært lav (Fico) score og ingen land egenkapital.
    • Byggelån er oftest "story lån". Med andre ord, må utlåner å vite hva du ønsker å oppnå, hvorfor du ønsker å gjøre det, og hvordan du har tenkt å oppnå det (f.eks hva er din "historie"), før de kan anbefale et program og godkjenne lån. For eksempel, hvis du har tenkt å bo i hjemmet etter at prosjektet er ferdig (eierbenyttet), kan dine valg, priser, og til og med potensielle långivere være svært annerledes enn det samme lånet til en "investor" som har til hensikt å umiddelbart videreselge eiendom.
  3. 3
    Factor interesse reserve og beredskap midler til kostnadene ved å bygge ditt nye hjem. Renter reserver legges til lånebeløpet for å gjøre den månedlige innbetalingen på lånet ditt. Ja, du leste riktig, vil du ikke å foreta en månedlig byggelån betaling mens hjemme blir bygget. Utbetalinger fra denne interessen reserve konto og nei, det er ikke gratis. Denne reserven er lagt til din byggelån beløp. Renter reserver ble utformet til fordel for kunden. De fleste bygger et nytt hjem er enten betale leie eller har en eksisterende boliglån betaling mens deres hjem blir bygget. Det siste en kunde trenger er et annet månedlig betaling mens bygningen. Så skapte bankene interessen reserve konto ved å legge opp de estimerte rentebetalinger over en 12 måneders periode, og legge dette til lånebeløpet. Hvis du ikke vil at renter reserver lagt til din byggelån beløp, kan du be om å lage din egen månedlige byggelån betaling. Beredskaps-midlene er lagt til lånet beløpet bare i tilfelle du trenger mer penger til å bygge ditt nye hjem. Med alle gode intensjoner, byggelån tendens til å ha kostnadsoverskridelser. Banken legger 5% til 10% av kostnadene sammenbrudd og legger dette beløpet til lånet beløpet i tilfelle du har kostet over løper eller trenger bedre utstyr. Hvis du ikke trenger eller bruker denne ekstra beredskap fondet da det ikke vil bli lagt til boliglån ved gjennomføring av ditt nye hjem.
  4. 4
    Shoppe rundt. De fleste banker tilbyr lån, men ikke valg. En måte å få forskjellige valgene er å shoppe til hver bank i byen. Ring din lokale bank og be om byggelån avdeling eller en konstruksjon lån offiser. Mesteparten av tiden, vil du ikke få noe sted. Hvis du finner en bank som vil gjøre et byggelån, og de kan bare tilby et produkt som kan eller ikke kan være konkurransedyktig i dagens marked. Et alternativ er å ringe en erfaren byggelån megleren som har gjort alle leksene for deg, og har direkte tilgang til hundrevis av banker landsdekkende. En megler er en representant for hundrevis av banker. Selv om megler fungerer som middelaldrende mann, vil hans eller hennes tjenester ikke koste deg noe ekstra. Det er fordi meglere få lån på engros-priser, og sende dem videre til sine kunder på veiledende priser, akkurat som enhver annen virksomhet. Faktisk, fordi eller deres volum, mange meglere er i stand til å tilby sine kunder bedre avtaler enn du kan få ved å snakke med bankene på egen hånd.
  5. 5
    Sørg for bygging utlåner oppleves. Lokale banker, hvis de gjør byggelån, kan være i stand til å tilby deg en god pris. Nasjonale lånegivere er mer sannsynlig å ha bygging programmer, men ulempen er at de ikke nødvendigvis har sine fingre på pulsen av det lokale eiendomsmarkedet. Men din første vurdering bør være bygging utlån opplevelse. Enda mer enn et boliglån, er et byggelån komplisert. Unngå å bruke enhver enhet som gir deg et lån offiser som ikke har betydelig erfaring som gir byggelån til forbrukerne. Selv om noen lån offiserer er funksjonærer, de fleste lån offiserer er selgere som vanligvis har ett hovedmål i tankene når hjelpe deg med ditt lån forespørsel, og det er kommisjonen (også kjent som lån avgift, poeng eller renteforskjellen premium). Følgende spørsmål kan du raskt finne ut om dine lån offiser oppleves på byggelån og er ikke bare ute etter pengene dine. Hvis lånet offiser (selger) kan svare på disse spørsmålene uten problem da de har passert en ganske god lakmustest:
    • Hvor lenge har du gjort byggelån?
    • Hva er lån til å koste (LTC) som kreves for byggelån? Dette er kontant egenkapital som nedbetaling på land. Dette kan variere fra 5 til 20%.
    • Hva er bedre? Bilaget eller uavgjort utbetaling system og hvorfor? Draw er nå den mest populære fordi kunden har kontroll over pengene. Mange banker tilbyr ikke selv en kupong system.
    • Krever banken en beredskap og en interesse reserve konto? Dette er et valg, forutsatt at du kvalifiserer for ytterligere midler. Noen banker automatisk legge til både å låne beløpet.
  6. 6
    Send inn din lånesøknad. Det første lånet offiser ønsker å se er ferdig lånesøknad. Lånesøknad kalt (1003) vil fortelle en historie om din økonomiske bildet. Lånet offiser vil analysere dette og andre dokumenter (inkludert kreditt-rapporten) for å avgjøre om du er kvalifisert. Denne analysen gir et forholdstall som kalles gjeld til inntekt ratio, og avhengig av bankens underwriting retningslinjer, vil dette forholdet vanligvis varierer fra 36% til 45%. Gjeld til inntekt ratio er prosentandelen av brutto månedlig inntekt som er eller vil bli fortært av månedlige gjeld betalinger (inkludert dine nye boliglån betaling, avgifter og forsikring). Mengden av total gjeld betaling bør ikke overstige 36% til 45% av den månedlige inntekten. Noen banker vil tillate deg å overstige dette forholdet hvis du har en utmerket kreditt historie og gode kreditt score. Den ferdige lånesøknad vil fortelle lån offiser mange ting, inkludert:
    • Hva slags lån du ønsker
    • Hvor mye penger du trenger
    • Der du bor
    • Hvis du leier eller eier
    • Ditt personnummer
    • Dine nåværende arbeidsgivere
    • En liste over alle dine eiendeler (penger) og gjeld (regninger)
    • Hvor mye penger du gjør
      • Oppgitte inntekt kan du kvalifisere uten å bekrefte din inntekt på selvangivelsen, W-2s eller betale stubber. Det eneste banken bekrefter ved søknad om en uttalt inntekt lån er kreditt score, kontoutskrifter og at du er ansatt.
    • Hvor mye fast eiendom du eier
    • Noen erklæringer sammen med noen statlige spørsmål
  7. 7
    Bestem om du skal låse i renten inntil ferdigstillelse av huset ditt, eller la dem flyte i håp om at prisene vil gå ned. Hvis prisene er på vei oppover, låse. Hvis prisene er stabile, slappe av. Hvis prisene er på vei nedover, flyte. Spør alltid. Er bygging lån rente låst på forhånd eller flytende under byggingen låneperioden? Så spør, er prisen under byggelån samme pris når lånet gjøres om til boliglån perioden. En typisk byggelån er i dag en konstruksjon for å permanent lån som kan eller ikke kan tillate deg å låse inn dagens lave rentenivå til hjemmet er fullført. Hvis du velger et lån som ikke tillater deg å låse inn på forhånd, kan renten ender opp høyere sammen med den månedlige betalingen. Dette er vanligvis ikke hva du vil, så vær forsiktig. Noen ting å se opp for:
    • Noen långivere har en høyere rente hvis du låse inn på forhånd.
    • Noen långivere prøve og selge deg på en høyere rente eller justerbar hastighet under bygging med håp om en dupp ned hastigheten etter at hjemmet er bygget.
    • Noen långivere har en ikke konkurransedyktige, langsiktige lås sammen med et gebyr.
    • Noen långivere har så dårlig service uansett hvilken hastighet eller program de har, er det ikke verdt å gjøre forretninger med dem.
  8. 8
    Inngå skriftlig avtale med en byggmester / entreprenør. Byggelån er litt mer papirarbeid intensive enn kjøp penger lån. Hver byggelån har en del kjent som byggmester pakken. En byggmester pakken inkluderer elementer som en byggmester uttalelse eller CV som inkluderer ting som tidligere oppleve referanser og kreditt og bank referanser, en linje kostnad sammenbrudd, en materiell liste og, sist men ikke minst, en byggekontrakt. En linjeelementpris sammenbrudd er en integrert del av en konstruksjon kontrakt og slik det skal henvises til enhver tid. Det er vanlig for et hus å endre noen spesifikasjoner eller andre, og det er sterkt anbefalt at en bedrift endringsordre være skrevet i disse tilfellene. En anleggskontrakt er en skriftlig avtale mellom låntaker og byggherre for tjenester som skal leveres av byggherren for en uttalt betraktning. Et riktig skrevet og vanlig kontrakt inneholder:
    • En klar uttalelse som beskriver ansvar hver av partene skal utføre.
    • Datoen for kontrakten, planlagt dato for oppstart og gjennomføring av bygging av prosjektet. En hendelse dato, snarere enn den faktiske datoen, noen ganger er akseptabelt.
    • Mengden av betalingen byggherren skal motta for hver byggetrinn, samt under hvilke forhold det vil bli mottatt, for eksempel passerer inspeksjon osv. Hvis eiendommen ligger i en tilstand som lader omsetningsavgift, må kontrakten angi om Beløpet inkluderer state omsetningsavgift.
    • Riktig referanse til en ferdig og undertegnet Linje kostnad sammenbrudd og liste over materialer.
    • En betalingsmåte som er kompatibel med den aktuelle linjen kostnadsoversikt og utbetalingen prosedyrer for investor.
    • Avsetning for mulige endringer i planer eller spesifikasjoner gjennom egnede endringsordrer. Siden de fleste byggelån ha en beredskap i bestemmelsen en kostnad under løp kan betales for å bruke denne bestemmelsen.
    • Full identifikasjon av alle parter og definisjon av alle navnene som brukes i kontrakten (entreprenør, eier, underleverandører og arkitekt).
    • Arkitektens ansvar, om noen.
    • Signaturer av låntaker og entreprenør.
  9. 9
    Få bygging forsikring. Det er tre typer forsikring som trengs for å bygge. Alle banker krever de første to forsikringer, kurs for bygging og generelt ansvar. Arbeideren kompensasjon er bare nødvendig hvis byggmester har ansatte. Hvis byggmester forteller deg at han ikke er nødvendig å gi noen forsikring overhodet, er han mest sannsynlig riktig fordi det ikke er en lov å ha forsikring for å bygge et hus. Dette kravet er fremsatt av banken. Så sørg for at du leie en hederlig byggmester med forsikring, vil det hjelpe din byggelån nær mye raskere.
    • Course of Construction Insurance. Denne politikken er en all risiko politikk for å inkludere, brann, utvidet dekning, byggherrens risiko, gjenanskaffelseskost, hærverk og ondsinnet ugagn forsikringsdekning.
    • Generell ansvarsforsikring. Du eller din byggherre kan gi denne politikken. Denne politikken er en omfattende generell politikk eller en bred form ansvar påtegning. Det minimum av 223 890€ for hver forekomst er nødvendig. Hvis byggherren gir forsikringen en generell politikk med 746 270€ eller en bred form ansvar påtegning er nødvendig. Spør byggherre på forhånd om de har generell ansvarsforsikring. Hvis de ikke spør om de har et problem å gi forsikringen. Noen utbyggere har ikke råd eller rett og slett ikke ønsker å betale for forsikring og deretter gjette hvem som har å gi det, ja, du. Du kan spare mye hodepine og penger hvis du arbeider med en byggherre som har forsikring.
    • Workman kompensasjon forsikring. Hvis byggmester eier sin egen bedrift og har ansatte som bidrar til å bygge ditt hjem, er arbeideren kompensasjon nødvendig. Hvis byggherren bare subcontracts ut arbeidet og ikke har ansatte per se, vil de trenger for å skrive et brev erkjenner at de ikke har ansatte og er ikke pålagt å ha WCI.
  10. 10
    Spør dine lån offiser for å gi deg en kopi av den estimerte byggelån budsjett. Dette budsjettet er vanligvis ikke ment for kunden, men en erfaren byggelån offiser bør ikke ha et problem å gi dette til deg. Budsjettet er laget av de kostnader og omfatter alle kostnader innen lånet inkludert land balanserer, avsluttende kostnader, renter reserver, beredskaps-og bankgebyrer.
  11. 11
    Sørg for at dine lån offiser har strukturert din byggelån riktig. Strukturering byggelån for godkjenning er svært viktig og er det siste på de fleste kundenes sinn. Vanlige mis-strukturerte lån scenarier inkluderer:
    • Savnet fratrekk
    • Lav kontanter egenkapital
    • Feilaktig avsluttet avgrensningsbrønn
    • Uforklarlig kreditt nedsettende
    • Inntekt feilaktig beregnet
    • Mismatch av kundens lån forespørsel til riktig utlåner
    • Ren og enkel inkompetanse

Tips

  • Forstå at boliglånsrentene, inkludert byggelån, følger obligasjonsmarkedene som endrer seg hele tiden. Således kan en sitert hastighet ikke er tilgjengelig, selv etter en relativt kort tidsperiode. Alt en utlåner kan gjøre er å si at "hvis disse fakta er sanne, og vi var låse lånet i dag, dette er hva jeg kan tilby."
  • Sjekk med utlåner om kravene til lien fritak. Mange krever en for hver trekning på bygging konto. Hvis du bruker en byggmester, kan de kreve dem så godt av sine ubåter, sørg for at du vet hvordan utbetalinger til subs blir håndtert og at fritak er returnert på en riktig måte.
  • Alle låntakere må være klar over at bygging utlån er blitt svært vanskelig å komme med, kreditt og egenkapital vil bli gransket nøye i dagens forretningsklima.
  • Også såkalte "oppgitt inntekt lån" er ikke lenger tilgjengelig på noen utlåner under de nye strammere utlån retningslinjer.

Advarsler

  • Unngå "agn og switch". Den boliglån virksomheten er beryktet for lokkemat og svitsjing, som er når et lån offiser eller reklame tilbyr deg en ting og deretter prøver å selge deg noe annet. Husk at hvis det høres for godt til å være sant, er det vanligvis en grunn. Alltid få pristilbud skriftlig, og hvis du er fornøyd med prisen, og byggelån program du er sitert, be om å låse den på forhånd. Er typiske tegn på lokkemat og svitsjing opplagt, noen grunnleggende eksempler er:
    • Over telefonen, blir du tilbudt en mye lavere pris enn noen annen sitat og når du har sendt inn søknaden din den prisen du ble sitert har plutselig forsvunnet.
    • Du blir tilbudt et byggelån uten poeng og ingen lån avgifter. Hva du får ikke vite er at du betaler for det med en høyere rente og kostnadene er bygget inn i lånet.
    • Du blir fortalt at du ikke vil ha noen betalinger mens du bygger. Det du ikke fortalt er at alle byggelån har dette alternativet og det heter "renter reserver" og de betalinger er lagt til lånebeløpet.